Земельный Партнер
Лизинг недвижимости компания "Земельный Партнер"
Спросить специалиста

Лизинг недвижимости


Одним из перспективных направлений развития лизинга в России является лизинг недвижимости.

Лизинг недвижимости не только имеет целью финансирование строительства новых объектов, с его помощью предприятие, являющиеся собственником занимаемого ею помещения, может получить ликвидные средства и при этом остаться в том же помещении.

Одно из отличий лизинга от ипотеки в том, что при ипотечном кредитовании залоговые отношения носят первичный характер, в лизинговой же сделке они могут либо вовсе отсутствовать, либо быть вторичны, хотя в обоих случаях выступают как обеспечение возвратности вложенных средств.

Рано или поздно в любой компании возникает необходимость приобрести недвижимость в собственность, будь то офисное здание или производственное помещение. Однако единовременное отвлечение солидных средств на подобную покупку часто оказывается неэффективным.

Обращение в коммерческий банк также может не принести желаемого результата: отечественные банки пока еще неохотно предоставляют «длинные кредиты», а у компаний зачастую не хватает обеспечения. Чтобы разрешить проблему, руководителю компании стоит воспользоваться лизингом недвижимости, при котором допускается передача кредитору в залог имущества, приобретенного в соответствии с целевым назначением кредита.

Договорная база сделки по лизингу недвижимости практически не отличается от сделок с прочими объектами лизинга. В ее основе — договор лизинга между лизингодателем и лизингополучателем и договор купли-продажи между лизинговой компанией и продавцом объекта недвижимости. Договору лизинга, как правило, сопутствуют кредитный договор (договор по привлечению финансовых ресурсов) и договор залога (поручительства и т. п.). Параллельно с договором купли-продажи заключается договор на аренду земельного участка, где возведен объект недвижимости — предмет лизинга. Причем на последний договор уже не распространяются льготы, связанные с лизингом (а именно, право ускоренной амортизации объекта с коэффициентом не более 3-х и последующим переходом права собственности лизингополучателю после выполнения им всех обязательств по договору лизинга).

Предметом лизинга могут быть: офисные помещения, торговые площади, производственные здания, складские комплексы, торгово-развлекательные центры, бизнес центры, гостиницы, паркинги, многофункциональные здания.


Преимущества лизинга недвижимости перед арендой:

Суммы ежемесячных лизинговых платежей сопоставимы с размером арендной платы, однако по окончании договора лизинга объект недвижимости переходит в собственность лизингополучателя (приобретение актива, который постоянно увеличивается в стоимости);

Лизинговые платежи не зависят от изменений рынка недвижимости (арендные ставки имеют тенденцию к росту, а лизинговые платежи могут быть равномерными или убывающими на весь срок действия договора);

Длительные сроки договора лизинга недвижимости (от 4-5 лет до 7-10 лет) обеспечивают стабильность распоряжения объектом недвижимости (стандартный срок долгосрочной аренды 3-5 лет, но наиболее распространены договоры аренды до 1 года);

Государственная регистрация договоров лизинга недвижимости в Федеральной регистрационной службе обеспечивает гарантии защиты прав лизингополучателя.


Преимущества лизинга недвижимости перед кредитом и покупкой за счет собственных средств:

Экономия по налоговым платежам до 10-15% от стоимости объекта недвижимости за весь срок договора лизинга (экономия по налогу на прибыль за счет полного списания лизинговых платежей на себестоимость и снижение налога на имущество за счет ускорения амортизации с коэффициентом до 3.

Лизинг коммерческой недвижимости более доступен, чем получение кредита (не требуется оформление залога, поскольку приобретаемый объект недвижимости является обеспечением сделки);

Предмет лизинга защищен от попыток рейдерских захватов (недвижимость является одним из основных объектов недружественного захвата).

В случае организации возвратного лизинга можно одновременно воспользоваться финансовым эффектом лизинга недвижимости и получить средства для развития бизнеса, реализации инвестиционных проектов. Лизинговые компании далеко не все предоставляют услугу лизинга недвижимости, поскольку существует ряд объективных трудностей.

Сложившаяся специфика оформления сделок препятствует вовлечению недвижимости в коммерческий оборот. Для минимизации налога на имущества собственники помещений предпочитают оформлять сделки по балансовой стоимости. При лизинговой сделке цена недвижимости должна иметь рыночную цену, поэтому может возникнуть разница между балансовой и реальной стоимостью, которая облагается налогом на прибыль и НДС. Решение этой проблемы существует.

Потенциальных лизингополучателей может смущать невозможность лизинга земли (законодательное ограничение). Земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, невозможно получить в лизинг. Право аренды на земельный участок оформляется отдельным договором, что в целом увеличивает объем документооборота по сделке. Вопросы землепользования требуют существенных затрат времени и привлечения соответствующих специалистов. Помимо вопросов оформления прав на земельный участок, нередко возникают обременения по объекту недвижимости в виде долгосрочных договоров аренды или обязательств по сохранению объектов культурного наследия.

Высокая стоимость недвижимости по сравнению с другими видами основных средств требует длительных сроков финансирования. С учетом 30-летней нормы амортизации зданий оптимальный срок лизинга недвижимости 10 лет (с учетом ускорения амортизации при лизинге в три раза). Для зданий бывших в эксплуатации 12-15 лет оптимальный срок лизинга составляет 5-6 лет. Кредиты на срок более 5-7 лет пока малодоступны, но "длинные" ресурсы постепенно появляются на российском финансовом рынке.

Лизинг недвижимости - это самый сложный вид лизинга, как по длительности, так и по сложности подготовки сделки. Каждый проект сугубо индивидуален и требует тщательной проработки. Необходима комплексная подготовка лизинга недвижимости с учетом всех факторов, влияющих на успешность сделки (финансовое положение лизингополучателя и прогноз его денежных потоков, выбор наиболее подходящей лизинговой компании, качество объекта недвижимости).


Источник: 08.10.2013 http://www.officemart.ru/leasing/articles/articles1501.htm

на главную